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商业地产“无风险”销售噱头构成另类风景

2020-01-16 19:21:45来源:励志吧0次阅读

随着成都地产的日益增多,行业竞争也愈发激烈。 摄影 李里

商业项目向来是部分投资客的心头好,在“一铺养三代”的美好愿景下,颇具潜力的商业项目往往备受追捧。5月伊始,在春交会上,除了众多住宅产品,门类繁多的投资项目也构成另一道风景。 不过,近来地一大道等项目的“触礁”与人气惨淡,也令投资客显得更加谨慎,从春交会情况来看,尽管开发商们卖力吆喝,但面对“无风险”的诱惑,更多的投资客选择了理性观望。 现象:众多项目血拼优惠博卖点 尽管商业项目并非今年主打,但作为重要的组成部分,春交会现场参与者仍然众多。从米娅中心、飞天一号广场、同瑞国际、天来国际广场、蓝光花满庭、金华财富广场、雄飞广场等商铺与SOHO,到成都海峡茶城、北欧知识城、北新国际机械城、成都八益国际家居博览城等专业市场,再到社区底商、到产权式酒店、写字楼项目,甚至海外投资与投资型养老地产项目,也在春交会外围截客,可谓各有千秋。而中航·名人酒店、湘银大厦、荷花名都等项目更是继去年秋交会之后,再次征战。 金融投资报记者粗略估算,此次参加或在外场打“”的商业项目总计有近40个,整体看来,这些项目或遍布建设路、东客站、新双楠等热门商圈,或盘踞青白江、新都、龙泉、郫县等板块新贵。而比起门槛较高的中心传统商铺,更多类型多样的投资项目则吸引了更多观展者的关注。“资金缩水钱往哪儿投?选择返租型酒店,比商铺与住宅更合适。”在醒目的展板上,这样的“信心”来自于某酒店项目。销售人员告诉记者,该项目已与重庆万有康年大酒店签约,属于板块内唯一的四星级酒店,较具稀缺性。项目包租15年,平均年回报率12%,每三年会调整上浮,“目前每个平方的月租金为50元,每月可返还2200-2 00元,后期可达 000元以上;如果担心投资风险或对回报率不满意,可选择在第10年或第15年分别在原价上浮20%和上浮50%的方式,要求回购。” 借助北改红利下的专业市场成为春交会上的另一个主角。“我们只卖最后一批次,之后就只租不售了。”面对咨询者对市场整体氛围的疑虑,成都海峡茶城的工作人员表示,与多数展会中的商业产品相同,该项目也采取了售后返租的形式,“10年包租,付款时一次性返租三成,第四年开始正常返租,每年返还10%,等于十年净赚一间铺子。” 据悉,与住宅楼盘一样,本次参展的商业项目给出了不同程度的优惠。其中,蓝光花耍街等项目房交会期间,商铺七折起;置信学府杏林商业部分的最高优惠达1 %;华宇·阳光尚座的商铺一次性付款可优惠7%,房交会期间10套特价房另享5%优惠;而城市名人集团旗下的名人国际,平时优惠为98折,房交会给出了95折的特别优惠。 专家:“回购”或变为镜花水月 事实上,对于商铺等商业项目而言,尽管拥有可租可售可自营的特点,且回报率逐年看涨,但高回报也意味着高风险。然而,综合此次商业项目,可以看到,“无风险”成为宣传中更多被提及的关键词。 “房子和物业增值是自己的,风险和管理由酒店公司承担,收益高,不担心空租期,年年稳定收红利,还享受溢价回购,不受楼市政策干扰,无关政策风险。”在对项目进行推荐时,这样的美好前景显得颇为诱惑。然而,看似“钱”景无限的投资项目是否真的毫无风险? 四川商业地产联盟秘书长冉立春曾表示,返租销售模式说明项目销售可能存在压力,而对开发商来说,销售回款往往决定了一个公司资金链的紧张程度。 事实上,从记者了解的情况来看,当开发商售出项目后,后续的合同签约与履行者基本上都是物管公司。“开发商不具有物管资质,因此都是物管公司来做。”一名销售人员解释道,该合约往往是没有相关担保的,开发商一旦破产或出现资金问题,其返租承诺或回报率将不可能实现,租金的预期就很难保证。 另一方面,面对“无忧回购”,一位业内人士也向记者透露了个中奥秘,“回购其实只是给投资者的一种心理安慰,如果项目本身都已经无法继续运营,回购也只是空谈。”而在面对相关询问时,项目方往往也含糊其辞,不建议客户回购,指出届时物业升值远超于开发商的回购价格,而闭口不谈风险。 毫无疑问的是,高达10%,甚至12%的回报并不现实,有限的租金收益与较高的承诺回报这一矛盾最终可能导致纠纷。“项目6%-8%之间的投资回报率比较可靠,一旦虚高而又难以达到承诺数值,一些小型运营商很可能会在2- 年后金蝉脱壳。”上述业内人士表示,同时,“可以针对目前商家的经营及租金情况,以及产业市场的发展前景做一个细致的评估,大概推算自己可以获得的实际收益,综合考量以尽量降低风险。” 以专业市场为例,根据《成都市商品市场布局规划 (2009-2020)》,在专业市场外迁的引导下,众多投资开发企业集中圈地抢占商机,其中,青白江区成为建材市场发展的主力军。在通往青白江的路上,沿途汇聚佳飞国际建材家居市场、华川银地国际建材城、俊翔型材市场、大港建材城、青龙国际建材装饰、蜀都建材城旗舰精品建材市场等多个专业市场,整体开发面积超过10000亩,在过剩之虞下,项目本身的特色就显得更为重要。 在商业项目扎堆呈现,李逵与李鬼愈来愈相似的当下,为了捕捉机会,与以往相比,现在的投资者无疑需要更多的学习与考量,而金融政策对钱袋子的收紧,也令中小投资者受到了制约。“现在考虑做商业项目投资的客户越来越专业与谨慎了。”有商业项目开发商感慨。然而,对于百花齐放的商业项目而言,这或许是一个更好的试金石,也对后续运营提出了更高的要求。大浪淘沙后,或将为成都商业产品及投资者们提供一个更为透明的市场。

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